今年是房地产改革20周年。20年间,房地产行业从短期调控到长效机制,从限制需求转向供给侧改革,逐步走上了稳健发展之路。尤其十九大报告提出的“房住不炒”概念,在规范行业行为的同时,也为居民生活提供了充足保障。

 “以美好生活为蓝图”,是政策与居民共同追求的目标。而城市是文明的容器,是美好生活的承载空间。人们对美好生活需求的升级,也决定了地产行业乃至整个城市文明的变迁。

 图为第十五届(2018)中国蓝筹地产年会现场

 在此背景下,经济观察报于6月5日在北京中国大饭店举办第十五届(2018)中国蓝筹地产年会。年会以“城乡进化论:以美好生活为蓝图”为主题,联合政策部门、智库机构、行业高层等,针对当前地产行业的政策和市场趋势进行深入剖析,旨在探讨中国房地产行业未来发展趋势及方向,同时致敬房地产改革20周年。

 会议现场,经济观察报邀请了央行货币政策委员会委员、北京大学国家发展研究院副院长黄益平,全国人大代表、清华大学社会科学学院学术委员会副主任、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明,中国房地产业协会副会长冯俊,国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任徐林,北京师范大学金融研究中心主任钟伟,北京睿信致成管理顾问有限公司资深合伙人、董事总经理郝炬等多为来自经济、金融、地产等领域的专家以及中粮集团、华夏幸福、龙湖集团、绿城中国、新城控股、朗诗绿色集团、新鸥鹏地产、旭辉集团、鸿坤地产、荣盛康旅集团等众多企业高层共济一堂,众专家学者纷纷针对当前中国经济格局以及地产的改革变迁等主题,发表了自己的见解。

 图为睿信致成郝炬先生在第十五届(2018)中国蓝筹地产年会现场

 自2003年发起以来,中国蓝筹地产年会迄今为止已成功举办十五届,成为房地产行业最具影响力的品牌活动之一。睿信咨询自蓝筹地产举办以来就一直作为独家技术支持,坚持“稳定、绩优和创新”三大核心指标,为年会的评审活动提供从问卷内容、考核指标到评价体系的全套技术内容。年会通过透明的评审制度、专业的指标体系,甄选出具备蓝筹价值的地产及上下游企业,以此树立业界标杆,推动整个地产行业的规范与成熟。

 作为蓝筹地产的长期合作伙伴,睿信咨询资深合伙人、董事总经理郝炬先生受邀参加了此次会议并代表主办方对本次评审活动进行了点评。郝炬先生指出,15年的评选过程中,蓝筹地产企业一直起到了业内砥柱和责任表率的作用。入选的企业有技术方面的创新,也有商业模式的探索,而且规模和业绩等方面都处于行业领先地位。2018年,我们依然保持着绩优、稳定、创新三大核心指标,严谨地对蓝筹地产企业进行评选。同时,郝炬先生表示今年依然会按照2017年的情况总结蓝筹相关的数据,更细致、更具体的分析敬请期待睿信地产研究院联合经济观察报出品的蓝筹地产白皮书。

 图为睿信致成资深合伙人、董事总经理郝炬先生

 以下根据北京睿信致成管理顾问有限公司资深合伙人、董事总经理郝炬先生的发言内容整理。

 今年是我们蓝筹地产评选的15周年,我觉得是值得纪念的日子。因为2017年也是我们地产行业的一个坎。从我们统计对蓝筹地产企业的总结来讲看到很多有意思的事情,所以今天跟大家做一个数据的分析。

 十五年来我们在评选过程当中,蓝筹地产企业一直起到了引领砥柱和责任的表率,我们看到入选的企业有在技术方面的创新,也有商业模式的探索,而且在规模和业绩的方面都处于行业领先地位。我们依然保持着绩优、稳定、创新三大核心指标,来严谨的蓝筹地产企业进行评选。

 这是我们在2017年统计完之后整体的一个总结,我们叫做持续领跑强势增长,2017年我们蓝筹地产企业整体的增长非常好,另外一个也有就是收益回暖负债承压,未来依然面临较大的压力,我们来看一些数据干货。

 图为睿信致成资深合伙人、董事总经理郝炬先生

 第一个数很有意思,我们看一下2013-2017年蓝筹企业的销售总额趋势。和什么比较呢?和全国的房地产签约销售额还有签约销售面积比较。我们发现全国总体增长签约销售额13.7,2016、2017蓝筹地产企业平均增长额超过了50%。可以说2016、2017尤其是2017年是行业领先企业集中度大幅提升的过程,如果对比我们2000年左右的家电等行业,实际上在2016跟2017年,是行业当中一次不流血的整合。我们包括从整个规模上来讲,总资产的规模平均增长40%,净资产也达到了历年的最高。

 同时我们看一下营业收入,营业收入增长实际上是稳定的有一个快速增长,这也是在规模上面有一个明显的高出行业同行的。我想在2018年上半年到2019年这个趋势依然会继续。第二个不仅仅我们在2017年蓝筹地产收入多收,而且利润也实实在在提升。首先看净利润的平均值,在2016-2017年,蓝筹地产企业净利润增长接近50%,平均数47.2%。另外我们看一下两个核心的指标,一个是毛利润从2016年的26%,上涨到2017年的29%,而净利润从2016年的11.4%,上升到2017年的14.1%,基本上我们看到的已经快接近于2013年当时的数据。所以在2017年我们的蓝筹企业不仅仅规模有增长,收入有增长,而且实实在在的创造了利润。

 同时看到收入过程当中的时候费用也在增长,尤其是三费总体从2016年的7.9%上升到8.8%,其中比较快的是人员费用大概增长了有0.7个百分点。林外就是利息费用、财务费用大概增长0.2个点,这是看到的整体的数据。同时在2016-2017年的时候,蓝筹企业销售的盈利增长一个是规模增长,另外一个是售价的合理增长,我们看到在2016、2017年整体售价平均值可能比我们预想的要低一点,稳定2016年大概在15.7%,2017年就是17%左右。

 另外就是总资产和净资产收益率,2017年总资产收益率的增长并不大,为什么?利润增长了这么多为什么总资产收益率不大?因为在2016-2017年我们看到后面数据能体现出来,蓝筹地产企业是增加杠杆,增加负债的两年,所以总资产收益率跟2016年相比略有提升,大概在5%左右,但是净资产收益率快速的提升,从2015、2016年的13%上升到15.3%,这个还是很高的,当然这是一个平均数据。我们看出部分的企业这个数据能超过25%,这是我们在净资产收益在加杠杆的过程当中,自有投资收益或者自有权益收益的大幅提升。

 图为睿信致成资深合伙人、董事总经理郝炬先生

 房地产企业实际上在近几年的发展过程当中,土地储备的增加也是不可忽视的。我们看一下2017年的数据,2017年蓝筹地产企业整体的土地储备面积的均值增速大概在32%左右,2016年是30%左右,这个值增长的比较快。另外一个数据我们可以看一下投资额均值,2017年比2016年是略有下降,但是总投资额增长速度也看到我们其实是增长到5.8%,这个数据作为平均值来讲已经很高了,因为我们到2014年的时候新增投资速度还是比较低的,2015、2016、2017,从200多亿增加到了952亿,这个数据的增长是非常大的。当然这里头也有一个我们客观也能看得出来,全国的土地购置均价也在快速增长,所以只要土地依然要持续购置来进行开发的时候,那我想这一块的数据也是会比较大的,但是在2017年这个数据也开始有所下滑,我预计2018年会更加客观理智。

 同时我们在统计过程当中还有一个指标,衡量你的土地周转效率。我们看到从2013年开始,蓝筹地产企业土地储备的周转率是在不断地上升,比如说存量土地的库存,存量土地的周转效率是在不断上升的。另外还有一个核心的指标是业绩保障倍数,就是我已售未结的销售额,这部分除以当年可结的收入我们看到的平均指标,从2014年之后不断地往上走,就是我去年销售完了,但是由于结转的标准达不到,没法计入今年的销售收入,这样的今年蓝筹地产企业达到1,也就是2018年一分钱都不卖,只要把现有卖掉的结转已经可以保证跟2017年的收入相当,所以2018年的业绩保障上面有一个非常好的稳定性。

 市场占有率可以清楚的看到,其实2016年开始,2015年开始,到2016年、2017年,到现在为止是行业大整合的时期,只不过这个整合是通过项目的收购和合作来实现的。从蓝筹地产的市场占有率也是从2015年开始有一个快速的提升。签约销售额的市场占有率从23.8%上升到36%,上升了接近14个点。销售面积市场占有率从15%上升到21.8%,上升率大概7个左右。而且我预计2018年的数据依然会更快的增加。

 我们在谈蓝筹地产也好、房地产企业也好,近期快速周转,快速实现规模的增长,大家都在冲规模。我们看到很多企业定了千亿,两千亿这样的发展目标,那么未来的时候如何进行多元化?用一个很形象的词,我们叫高速发展时起飞,但起飞之后这些房地产企业怎么能真正的实现平稳着陆?安全降落?合理未来把增速降下来,这个是需要考虑的。因此我们看到很多企业在多元化,但多元化的模式不一样。其中万科做得非常好,核心业务是地产和物业,优势通过整合和并购,商业行业的前五,物流按规模应该是全球前三。另外还有探索性业务,包括我们看到其他的一些旅游、长租、教育等各个方面,我想这可能是一种,最后房地产企业平稳落地的模式是多元化的模式,可能还有其他很多种,比如轻资产,比如持有经营,比如说还有中小型企业的彻底转型,但我想这个问题在今天对于各位来讲都需要着力考虑在我们高速发展、快速往前奔跑的时候我们要想一想,如果我减速,平稳减速的时候会发生什么,怎么样能活的更持续,活的更好。

 另外一个值得大家关注的部分就是负债率,我们知道今天很多专家都谈到了,在2018年上半年开始金融的去杠杆的趋势和逐步的收紧,而我们看到我们的统计数据在2013年开始,这一轮房地产的领先企业实际上是通过加杠杆来实现了快速的发展。2017年的时候,我们算下来平均的负债率,加权平均负债率达到了84.4%,这个比起五年之前,四年之前实际上增长了20%多。当然在行业高速增长的时候毋庸置疑会带来收入,但是风险敞口加宽。另外我们看到的在净负债率比较上面分化很大,部分的企业在净负债率上面,尤其2017年底的数据其实已经达到了顶峰,所以我们看到可能2017年是一个非常具有里程碑式的意义。我们的增长速度和我们的盈利能力都达到了一个高峰期,同时我们的负债率,可能我们潜在未来的风险也达到了一个高点,未来的时候是逐步回转,然后降低风险的一个过程。

 这里头我们看了一下现金的持有比例,现金很好,但是我们这里头都说快速发展靠融资,后面这张现金流的图可以清楚的看到2015、2016还不错,我们叫经营性现金流是正的,2013、2014平均值都是负的。2017年我们会发现基本上持平,经营现金流基本持平,靠的是我们的融资净流入高于投资净流入,这也为蓝筹企业下一步发展的时候提了一个醒,如何合理的降低融资杠杆,使得你形成合理的抗风险能力,这是需要我们考虑的。同时我们看到这是一个统计的数据,我们把能够在年报当中大家公开披露的资金成本做了一个统计,我们看到2017年达到一个最低点,恐怕不可能再低了,未来的时候是一个上升的趋势,包括融资总额在2017年的时候达到了一个高点,这是我们看到的一个数据。因此投融资决定了,很有意思,它实际上作为房地产投资来讲它是一个先置前提,决定了我们未来能不能走得更稳,走得更好。

 最后一个是非常值得大家关注的问题。这个数据是我们分析过来之后,我觉得还是有一定道理,主要是看上面这个数。上面这个数我们的签约销售额,我们算了一个指标,如果用收入的口径来算一定是下滑的,资产的增长速度超越了可结转收入的速度,所以我们用了签约周转额来算,也就是说效率还是在2017年比2012年实际上提升,但是2018年随着去化率的逐步下滑,我们还能不能维持一个相对较高的周转率,我想这是我们在座的所有的蓝筹地产企业需要来重点考虑,而这点最后取决于我们是否在2018年能否有更好的营收,能否带来更快的速度,这一点值得大家关注,在2017年的数据是处于高点,2018年我们预计也是在往下走。所以我们今天看到最近有很多公司在加班,很正常,充分利用抓住市场的窗口期,提高我们项目的销售是我们现在急迫要做得事情。

 对于蓝筹地产整体的数据统计,就给大家做这么简单的介绍。如果我们今年还依然会按照2017年的情况总结蓝筹地产相关的数据出一本蓝筹地产的白皮书,到时候会有更细致,更具体的分析。我今天不占用大家太多时间,我的介绍到此为止,谢谢!